2018年2月28日星期三

2月份,大多伦多部分城市独立房物业库存,销售,及价格走势统计图示







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多伦多地产经纪 李 军(微信 junli64, TEL:(647)824-6916) 每天愿意尽力向大家披露大多伦多地区房屋客观,准确,及时的新闻,
和房市最新走向,虽然本人认真工作,但由于本人受技能,知识,和其它因素影响,图表中难免会有些错误,或不那么令人感到满意!
请大家见谅!
再有,图表中数据来自MLS,如果与MLS有差异,以MLS数据为准!
最后,本文纯属学术探讨,不作为任何人买房者,卖房者,和投资者的买,卖房屋依据!

2018年2月27日星期二

2月份,Oakville和Markham独立房月度销售,库存,及价格走势对比图示



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2018年2月26日星期一

2月份,密西沙加独立房月度成交量,月度库存,和月度成交价统计图示

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2018年2月25日星期日

2月份,Innisfil,King独立房月度销售,库存,及价格统计图示



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2018年2月23日星期五

如何看今年多伦多的公寓楼市?期房和现房楼市预期如何?

如何看今年多伦多的公寓楼市?期房和现房楼市预期如何?
多伦多公寓楼市今年预期发展如何?期房和现房公寓楼可能会有哪些需要分析考虑的?是否有新的政策影响?
我个人认为,今年,不论从政策层面,还是从技术层面上讲,多伦多今年的公寓楼市,不论是期房,还是现房都是不利的。
 首先,从政策层面上讲,今年有如下诸多因数对多伦多公寓楼市不利;
 1. 央行和美联储处于连续加息通道,会对公寓楼市产生不利影响。在预期加息的情况下,楼市必将会发生相应逆向变化,即楼市成交量,及成交价都会相应下降
 2. 美联储缩表对公寓楼市会产生不利影响。 随着美联储不断缩表,市场的资金会逐渐紧张,同时,伴随缩表过程中,释放大量美国国债,和其它商业债券。这势必造成债券市场供过于求,进而提高债券收益率。同时,抬高商业银行的融资成本。这样房贷利率必将升高。这种情况一定会多伦多公寓楼市产生不利影响。
3. 各国政府连续出台不利房市的政策。自从2017以来,各国政府都意思到过高的房价,和过度投机房地产现象是不利于实体经济发展的,而且对国家金融安全造成潜在的危害。所以,各国政府都不断出台政策,不让房价抬头,从而,进一步打压房屋过度投机。最近,加拿大也从财政政策,和货币政策进一步限制房屋市场价格上涨,限制海外投资多伦多房屋。如B20压力测试, 和对海外房屋投资者加税等等。这些政策会对多伦多的公寓楼市产生不利影响。
4. 国内的资金管控也会多伦多公寓楼市产生不利影响。自2017年以来,国内为维护人民币汇率稳定,和人民币国际化,对外汇储备管控非常严!而且直接声明严禁国内人员向海外汇款,到海外投资房产。这个政策也对多伦多公寓楼市不利!
 5. 独立房价格不断下降,限制了多伦多公寓的上升空间。上述诸多不利因数,近一年来,多伦多的独立房价格已经下降很多。众所周知,独立房是附在土地上的,土地是具有永久产权的;公寓则不同,没有附着土地。投资价格没有FREE HOLD的独立房大。不断下降独立房的价格自然限制了多伦多公寓的继续上涨空间。
 再者,从技术方面讲,今年,公寓市场也不看好。
1.    1月份,多伦多公寓的成交额不论是与去年1月份同期相比,还是与上两个月相比,都呈现大幅度下降。说明多伦多公寓市场上涨乏力!如附图1所示.


2.  1月份,多伦多公寓成功售出所需的天数上升到24天,统计显示多伦多公寓成功售出率越来越低,所需天数越来越多,销售越来越难。这样现象说明多伦多公寓市场正在下行。如图2所示


最后,多伦多公寓现房与期房之间的关系。我个人认为,一般来说,开发商在销售公寓期房时,是把未来房屋涨价因数考虑进去的,所以,期房的价格一般都高出现房的。那么,在房屋市场上行时,投资期房是不亏的,因为虽然期房价格高一些,但由于二手房价格上涨,到交房时,期房的价格可能还低于二手房的价格。这就是投资公寓楼花的意义。但现在情况相反,房屋市场下行时,二手房价格可能不断下降,到期房交房时,期房的价格还高于二手房价格。这种情况,投资公寓期房,可能要面临投资风险,和投资亏埙问题。结论是,在房屋市场下行时,投资现房优于投资期房!(本文只为本人个人观点,不做房屋买卖依据)

2018年2月22日星期四

2月份,东桂林独立房市场月度交易指标统计图示



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2018年2月21日星期三

买适合自己的房子,才是最好选择


买适合自己的房子,才是最好选择
新移民只要稍微留意,就会发现在多伦多,尤其在华人集中,房子非常昂贵的区域都普遍地带个字。什么所谓的好校区;靠近地铁;靠近湖;和高的公寓等等。华人对字独有情钟。开发商只要能在所建的社区挖掘出一个字。这样,他的房子一定好卖。有些华人不论家里是否有人上学,也肯花高价买个好校区房;也不论家人一年之内是否乘坐过地铁,也要多花几十万买个最靠近地铁沿线房。诚然,如果人们确实有钱,钱多得都没有地方花,追求最高品味,这样做也无可厚非;但如果人们仅仅做一般工作,也要为这个字,而去承担额外的债务,去辛苦工作,为而去遭“罪”。那真是太不值得了。这样的房子显然不适合我们大多数第一代打普通工新移民。实际上,在多伦多,有很多价格不高,房子和社区都很好,这样的房子适合我们第一代新移民。这种适合我们新移民的房子才是最好的房,因为买这样的房子会使我们的生活更轻松,会使身体更健康,会使我们发展更快

首先,买那些适合我们的房子会使我们第一代移民生活更轻松。设想一下,如果人们在多伦多生活,如果不买那些带房子,在多伦多,新移民买一个四十几万的独立房子,家庭没有巨额MORTGAGE, 那人们的生活会多轻松。一个月的总开销加在一起也就1千左右加币。一家人只要有一个人干个PART-TIME工作,哪怕是开SCHOOL BUS就可也养活全家。全家实现工作比国内轻松,房子比国内要好,家庭享受社会环境和自然环境比国内好,孩子教育环境和发展前程比国内好,家里的房子和车子比国内好,吃得用的都比国内好,周末还可以去舞厅跳个舞。以上我所描述的多伦多新移民生活是非常容易实现的,对于大多数新移民来说,多则5年,少则3年就可以实现。多伦多有很多新移民就是这样轻松地生活着。但现实生活中,也有一些新移民放弃触手可得的轻松生活,而去买这个那个的高价房子,去寻找苦难,去为而遭“罪”。一些新移民买这些带的高价房,全家人背负高额债务,有一点时间就去打工,同时担心公司裁员裁到自己。这样的紧张生活至少要维持25年。人生有几个25年啊!这些新移民都有这样的共同特点,他们特别乐谈房子的价值,大谈特谈将来房子会如何如何增值;却很少谈人生命的价值,很少谈自己的价值,仿佛自己的使命和生命的意义就是用自己的紧张的工作去给房子充值。25年后,面对着房子,面对着苍老的自己,他们会有何感想? 所以,新移民,不要说加拿大有多苦,有多累,有多烦,那都是自己找的!加拿大的移民生活本应该是轻松的!新移民只要不去攀比,不去买那些即便土生土长加拿大国民都望而却步的所谓最高和最好的房子,而是和大多数当地普通人一样买个普通的房子。这房子还指定比您国内的房子要好,社区指定比国内的社区更安全,您就可以在多伦多享受比国内还轻松愉快的生活。

其次,买那些适合我们的房子会使我们第一代移民生活更健康。买普通的房子,人们的生活和工作压力会很小,人们的身心都会很轻松健康。这首先体现在面部表情上。人们知道,人的面部表情和肌肉是受神经控制的。人在轻松愉快的环境下,人的笑容也灿烂和甜美;反之,当人在长期工作压力和精神压力下,面部的肌肉在神经的控制下,面部表情会变得严峻,眼神都凝滞并固化了,人们的笑容都变得僵硬和不自然。人们常说,爱人及屋而没听说过爱屋及人的。当人们失去灿烂的笑容,健康身体的时候,才会意思到健康是无价的!当人们长期在紧张和压力环境下生活,对人体内分泌系统和血液循环系统都是非常不利的。事实证明,很多人体疾病与人们所承受的过载的工作压力有关。这过载的精神压力学名叫“软杀伤”,其远比什么社区的不安全因素对个人的伤害严重得多!还有,长期的生活压力会使人们的情绪不稳。家庭经常为非常小的事情,夫妻间发生激烈争吵,以至于到分居离婚地步。还有的新移民为高价房子,十几年地辛苦的工作,头发也白了,牙齿也过早的脱落了。毋庸置疑,相比房子,一个人的良好精神面貌和健康的身体要更重要的多!所以说,新移民买适合自己的房子,对自己的身心健康和家庭非常有益

最后,买那些适合我们的房子会使我们第一代移民发展更快。实践证明,人们只有在宽松,自如的良好环境中,人们的想象力,创造力才能充分发挥,人们的视野才能变得更宽阔。相反,如果人们每天都在繁重MORTGAGE压力下,做一些单调,重复和烦杂的劳动。工作之余,除了吃饭就是睡觉。根本没有时间去看清周围的各种发展机会。比如说,安大略省政府有很多对新移民来说是非常好的发展机会。比如说,SMALL BUSINESS PROJECTSECOND CAREER项目。在多伦多,很多新移民通过小生意项目,得到政府的培训和帮助,并拿到政府担保的贷款,顺利地在多伦多开展了自己的个人事业;还有的新移民通过政府资助的SECOND CAREER学习计划,从COLLEGE毕业,使自己的专业和英语全面提高,在多伦多重新找回自我,重新找到专业工作。相反,如果有些新移民买了高价房子,整天,整年地在工厂打工养房子。这样单调的工作和生活方式,时间久了。人们就会丧失迎接挑战能力。自己也不会相信自己能在多伦多做生意这种事,更不会相信自己还能在COLLEGE重新学门新的专业。人们知道,如果不会运用资本,不运用新技能,新知识。仅仅依赖一双手来发展。那要比获得政府资助的经营生意的人和政府资助从COLLEGE毕业的人发展要慢的多。所以,对新移民来说,开始先买个普通房子,安顿好家。优先发展自己的事业或充实自己的技能,这样,相比那些开始就买高价房子的,人们会在加拿大发展的会更好,更顺利

最后,需要澄清的一些误导。有人会说,你文中说指的五十几万的房子,都在士嘉堡,或东面吧!那里不安全,没法住啊!这纯属误导。其实,整个多伦多的治安情况是非常好的。那也正是多伦多总是被评上世界最适合人类居住,和发展的城市之一的原因。大家可能听到士嘉堡的犯罪案例比别的区稍多一些,那不能说明士嘉堡的人均犯罪率高于其它区,这是因为士嘉堡的区域是整个多伦多的三分之一,是其他社区人口的几倍。说以,无论什么事,人们在媒体上听到和看到士嘉堡这个名词自然会多一些,这不并不意味士嘉堡的人均犯罪率高!而是士嘉堡的人口是其它区的几倍造成的。事实上,士嘉堡,和多伦多的东区几个小镇,有不少大学教授,企业家,和其它各类专业人士生活在那里已经几十年了。难道他们比我们新移民还不了解士嘉堡?如果士嘉堡真像所误导那样危险,为什么他们还住在士嘉堡。所以,不要带着偏见去看待这个社区。如果您能独立地,认真地考察士嘉堡房子,您会发现这个社区不但房子便宜,而且还非常安全。在这里,很多家的房子都是玻璃窗,玻璃门,甚至有的人出去工作,连门都不用上锁。在这里,您根本见不到您在国内某个城市,如广州,上海和北京,十几层的高楼的窗户,还得用钢筋护着。而且,士嘉堡还是多伦多政府重点发展区域,将来会成为GTA核心地带,房屋的潜在价值会远远大于人们炒作的区域

综上所述,新移民来到多伦多,在选择买什么样房子这件事上,真需要认真思考,认真比较,慎重从事。切忌相互攀比,盲目炒作,盲目跟风。尤其对商家所标榜的什么好,高,和值,千万别盲从。有时,在多伦多,新移民在选择房子的同时,也就选择了人生。选择适合自己的房子,就选择了轻松和快乐的人生,家庭事业也可以在多伦多全面发展;反之,选择超过自己承受力的房子,也就定型了自己的人生是非常辛苦的,漫长的。新移民在谈房子价值时,更要珍惜自身的价值。自己轻松,灿烂,甜美的笑容,自己愉快的人生,和自己健康的身体和自己的朝气蓬勃的精神面貌。这些都是一个人,一个家庭的核心价值,它们要远比所谓的昂贵的房子更珍贵,更有价值和更有魅力!所以,人们在选房时,要结合自己的实际情况,选择适合自己的房子,在多伦多,买适合自己的房子才是最好的选择!(李军647-824-6916 微信 junli64


2月份,旺市,西桂林独立房市场月度交易指标统计图示




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2018年2月20日星期二

2月份,OSHAWA独立房市场交易指数统计图示


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2月份,AURORA独立房市场动态交易指标统计图示



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2018年2月19日星期一

2月份, NEWMARKET, MARKHAM 独立房市场月度交易动态指标统计图示



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2018年2月18日星期日

2月份,列治文山独立房月度市场动态交易指数统计图示


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2月份,旺市独立房市场动态情况统计图示


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2018年2月17日星期六

2月份,万锦独立房月度库存,月度销售,月度成交均价



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2018年2月15日星期四

1年来,西桂林独立房月度销售,库存,及价格走势


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2月份,斯托夫独立房月度库存,成交量,及成交价走势


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2018年2月14日星期三

2月份,OSHAWA 独立房月度库存,销售,及价格走势

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2018年2月13日星期二

2017年底,YORK地区独立房成交均价排名前12名社区


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2018年2月12日星期一

从技术层面来看,1月份,YORK独立房市场各项指标非常不好







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