多伦多地产经纪 李军
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本文纯属学术探讨，不作为投资者投资依据。
本文作者:大多伦多地产经纪 李军 TEL：647-824-6916 微信 junli64
2017年9月30日星期六
2017年9月29日星期五
一年来，多伦多C14区独立房月度库存量，销售量，及成交价统计
多伦多地产经纪 李军
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2017年9月28日星期四
一年来，NEWMARKET 独立房月度库存量，销售量，及成交价统计
多伦多地产经纪
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2017年9月27日星期三
一年来，OSHAWA 独立房月度库存量，销售量，及成交价统计
多伦多地产经纪 李军
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一年来，AURORA独立房月度库存量，销售量，及成交价统计
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2017年9月26日星期二
一年来，KING 独立房月度库存量，销售量，及成交价统计
多伦多地产经纪 李军
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2017年9月25日星期一
一年来，旺市独立房月度库存量，销售量，及成交价统计
多伦多地产经纪 李军
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目前多伦多地区有哪些投资回报较高的房产适合投资？
多伦多地产经济 李军
实话跟你说，目前，在多伦多投资房屋的实际情况，利用杠杆在多伦多投资物业，讨论的不是哪些区域物业，或哪种类型的房屋的投资回报率更高问题；而是寻求在哪里，投资什么样物业能有点正现金流，不亏的问题。
这10来年，随着世界范围的量化宽松货币政策，和全球超低利率甚至负利率刺激政策的实施，全球房屋资产泡沫化极其严重。以至于在泡沫极其严重移民城市，如多伦多等城市，利用杠杆投资物业很难期待正现金流回报。长期以来，在这类城市投资物业，很多投资人不是期待每月有多少出租物业带来的正现金流；恰恰相反，很多在华人集中社区投资物业的人，每月不得不亏一两千加币来“养”房子。这费用比在多伦多养个孩子的费用都多！这些投资人在多伦多投资物业主要期待是房屋涨价，带来的家庭资产增值。过去十来年，随着全球央行利率不断走低，货币不断宽松，多伦多的房屋价格房价确实一步步走高。大多数人投资物业的增值幅度都不小！十年前，在多伦多几十万的独立房，到如今已经价值一百几十万！净增值100万加币！在多伦多，这已经是投资物业很普遍的现象。但，这件事已经成为过去！
但到2017，事情却发生了变化。安省开始对海外投资者征税，挤压投资人的获利空间；美联储，和加拿大央行连续加息，加大投资者投资负担，和投资风险；美联储结束长期的货币宽松政策，开始缩表，开始紧缩，全球货币政策开始收紧；同时，多伦多的房屋贷款政策不断收紧。多伦多房屋市场的资金面难以支撑房屋市场继续走高；另外，各国都开始管控本国资本外流，国外资本流入多伦多房市的越来越少，资金源头被切断。这些因素都极其不利多伦多房市。所以，目前，一些多伦多房屋投资者，不但面临每月支出一两千加币养房子，而且同时要面临物业价格下降，家庭资产缩水的“双亏”情景！
这种“双亏”情景情况，华人越是集中的社区，情况越是严重；但华人较少的区域情况相对好一些。比如，像Oshawa,和Whitby，这两个城市的房屋投资回报率相对好一些。这两个城市由于中国人很少，所以，同类房屋价格仅相当于华人集中社区的房屋价格一半左右。而房屋的月租金却与价格昂贵的华人社区差不多。所以，在华人集中社区，利用杠杆投资房屋普遍负现金流的情况下；在whitby,和Oshawa投资物业，还有微少正现金流，或大约持平的投资物业存在。
至于投资房型收益更好这个问题。本人觉得独立房更有投资价值。有人说，在多伦多投资房屋，越“土”越有价值。多伦多独立房所占土地面积比北京四合院还大。在城市人口不断增加，城区人口密度不断加大的情况下，城区核心地段的土地价值会不断上涨。所以，投资物业房型要以占地面大的独立房为好。这就像过去又土又旧的北京四合院，当初，不那么被人看好；后来，由于北京城市快速发展，现在，一个普通北京核心地带四合院的价值都上亿。同理，现在投资地段好, 战地面积大的多伦多独立房，将来的增值潜力一定巨大。这样的物业具有投资价值！本文纯属学术探讨，不做读者投资依据，特此申明！
李军 微信。junli64
2017年9月24日星期日
1年来，RICHMOND HILL独立房屋月度库存量，销售量，及成交价情况
多伦多地产经纪 李军
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2017年9月23日星期六
Whitby的Williamsburg社区家庭平均收入，及城市居民文化背景图示
多伦多地产经纪 李 军
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2017年9月22日星期五
1年来，MARKHAM独立房屋月度库存量，销售量，及成交价情况
多伦多地产经纪 李 军
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2017年9月21日星期四
近期多伦多房产价格出现回落，您认为投资者在这一时期应如何考量出手？
近期多伦多房产价格出现回落，您认为投资者在这一时期应如何考量出手？
多伦多地产经纪 李 军
在回答你这个问题之前，我们先介绍讨论几个近期热门话题，即央行连续加息，美联储缩表，国内严控资本外流，和安省对海外投资加税。这些国家政策面的多重因素都不利于近期在大多伦多地区投资物业。
第一， 先讨论央行连续加息
在加拿大自由的市场经济环境下，央行利率是调整社会宏观经济的有利工具，也可以称之为社会宏观经济的”调节器”。当社会宏观经济过热，产能过大，生产过剩，房屋市场泡沫过大时，央行就会升高利率，促使商业银行提高相应的房屋贷款利率，以增加房屋购买者的房屋购买者的购买成本。反之，当社会宏观经济的产能，和需求不足时，央行会降低利率，这样增加整个社会的房屋生产和供给。体现在房屋市场层面上，就是当利率逐渐上涨，房屋价格逐渐下降；反之，当央行利率不断下降时，市场的房屋价格不断上涨。所以，最好的投资时机是利率上升尾期，刚刚要下降的时刻。就像在2009年那时，全球利率开始不但下降，房价不断上升那时，投资者在多伦多买房，随着利率不断走低，房价不断上升，投资者轻轻松松随着房价不断上升，家庭资产自然增值。反之，当利率下降末期，利率开始上涨时，那是卖房的最佳时刻。
第二， 美联储缩表VS 量化宽松货币政策
美联储缩表就是美联储缩减资产负债表。这一政策的直接后果就是美联储回笼市场大量流通货币，造成市场流通资金紧张。简而言之，就是相当于紧缩货币政策；一旦市场货币紧缩，那自然会造成房屋市场资金面不足，房屋价格自然下降；量化宽松货币政策就是美联储（或央行）吸收大量各种债券，甚至不良资产，同时向社会投放大量货币。当全球量化宽松货币时，市场货币非常充裕的情况下，房屋市场价格自然开始上升。2008年，世界范围内开始量化宽松货币政策，全球房屋市场货币充裕，房屋价格不断上涨。反之，当全球开始从量化宽松货币政策转变为美联储缩表，开始货币紧缩。那房屋市场的价格按理应该开始下降。简而言之，紧缩尾期，宽松初期是投资房屋的最佳时刻，就像在2008年，随着全球不断量化货币，很多在多伦多投资物业的人都获利匪浅；但目前，全球开始从量化宽松转为紧缩，转为美联储缩表。这个时刻应该是卖房时机。
第三， 国内严控资本外流，和安省对海外投资加税
最近一段时期，大多伦多物业投资者都面对两个困局，即由于加拿大对海外投资者加税，而且税率很高，高达15%。基本把投资物业的利润空间给挤压没了。同时，投资者还面临国内资金无法转运到多伦多的难题。而且，国内政策明文规定，禁止国人转运国内资金到海外投资物业。这些政策对多伦多房市造成极其不利影响。
综上所诉，本人从政策面上，没有看到近期有进入多伦多房屋市场的好时机。相反，这些不利因素叠加在一起，对于很多投资高价房的投资者来说是相当不利的，物业投资者要清晰认识目前的形势。过去，大多伦多的房屋投资者利用杠杆投资多伦多房屋，获利丰厚；但今天，全球开始加息，开始缩表，开始对海外投资者加税，国内开始资金管控。这时，高杠杆投资多伦多物业，很可能放大投资者的风险。例如，一个拥有200万加币的家庭，如果利用杠杆投资1000万房屋，当房屋市场价格下降20%时，200万家庭资产回零！
以上，都是本人个人看法，纯属学术交流，不做物业投资者投资依据！
本文作者: 李军 TEL：647-824-6916
微信 junli64
2017年9月20日星期三
目前，在大多伦多地区投资房屋应注意的问题
目前，在大多伦多地区投资房屋应注意的问题
第一，
第二，
第三，
第四，
第五，
第六，
第七，
本文纯属学术探讨，不作为投资者投资依据。
本文作者:大多伦多地产经纪 李军
Whitby的Williamsburg社区介绍
Whitby的Williamsburg社区介绍
多伦多地产经纪 李军
：
Whitby的Williamsburg社区比较好社区，理由如下；
1.这个社区学校比较好
小学：Jack MinerPublic School （全省位置136/2900）
中学：Donald A Wilson Secondary School（全省成绩201/740）
这个社区得中，小学都是安省比较好的学校，由于这个社区主要居民90%以上都是英，法族裔，他们的孩子读书不如来自发展中国家得孩子刻苦，所以成绩不那么突出。但这个成绩也很不错！孩子在这样的学校学习，更容易发挥孩子得天性，和发现自己得爱好，特长，和专长。说白了，就是更容易了解，和明确自己未来发展方向。为在大学期间发展自己，在未来职场实现自己奠定可靠的基础。
而在国人特别集中得学校，孩子白天学，晚上也学，科科都是90多分，孩子也不知道自己擅长什么，将来往哪个方向发展。家长更不知道孩子到底擅长什么，适合在哪个专业发展。孩子的成绩给人的感觉似乎孩子是个全才，往哪个方向发展都可以。所以在选择上哪个大学，和专业时，家长和孩子都是看哪个专业热门，哪个大学有名，就选择那个大学和专业。其结果，一些孩子在人生最为关键的关口，可能选择一个不太适合自己得发展方向。所以，过度盲目最求高学分，很可能误导孩子，从而迷失孩子自己未来的正确发展方向。
再有，在加拿大没有全国统一高考，孩子在不同学校学习，对孩子将来上大学得机会影响没有那么大。社会在配置教育资源时，根本不会像发展中国家那样，把所谓的优秀教师配置给排名靠前得学校。在加拿大这样发达国家，社会资源非常丰富，资源配置基本都是标准化的。不同学校的师资水平没有任何差异，不同是，来自发展中国家的孩子学习比较刻苦。这也是中国人集中社区，印度人集中社区学校成绩偏高的原因之一。
2.社区家庭收入高，社区环境好
大多伦多地区年平均家庭收入比较高，大约在10万加币左右，而Williamsburg社区的家庭年平均收入更高，达到13万甚至14万之多！家庭收入普遍高的社区，社区的环境自然会好一些。更重要的是，这样高收入社区的家庭普遍重视教育。但重视教育不是完全等同于重视学分和成绩。高收入家庭不但重视学校教育，他们更重视社会教育，和家庭教育，其中家庭教育更有意义。一个人所受到的教育总的分为三个方面，即社会教育，学校教育，和家庭教育。其中，家庭教育对一个人的未来发展是至关重要的教育。所以，很多人意识到，让自己的孩子有大多伦多地区在良好家庭教育背景的同学和朋友一起成长，比在所谓的“名校”成长，更有意义！
3. 社区房价性价比高，在华人集中社区150万的房子，同样房子，在Williamsburg仅70多万。房子价格低，每月供房负担轻，生活就会很轻松！
4. Williamsburg 社区的语言环境好。事实证明，新移民生活在这样社区比生活在华人社区，英语提高要快！适应加拿大社会环境更快！在大多伦多发展更顺利！
综上所述，如果你想选择在大多伦多多元文化社区生活，Whitby的Williamsburg 社区是一个很不错的选择。
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想要在加拿大贷款投资房地产有那些需要特别关注的事项？
想要在加拿大贷款投资房地产有那些需要特别关注的事项？
多伦多地产经纪 李 军
第一，投资者的个人信用报告
加拿大是一个市场经济高度发达的国家。而社会成员，即个人，家庭，公司等信用是整个社会经济活动的基础。其它经济实体，如保险公司，银行，企业，公司，个人，家庭，政府机构经济活动等等都是在这个信用体系内运行。在加拿大，每个人都有个人信用，由信用公司出具。信用分数越高，说明该人在社会经济活动中表现越诚信。这样的人，信贷机构当然越愿意把钱贷给社会相信的人。在加拿大，没有钱，不叫破产；只有当信誉没了，那才叫真正破产。所以，在加拿大贷款投资房地产，信贷机构首先会查阅借贷人的信用记录的。新移民不用怕，当新移民来到加拿大时，这个社会首先相信您是一位信誉好的人。这是因为加拿大每个人都知道个人信用的重要性，大家都非常珍视自己的信用。很少有人轻易丢掉自己的个人信誉。所以，社会想信每一位新移民，是因为这个社会相信得起！
第二，首付
在加拿大贷款投资房地产，通常需要20%的首付。如果低于20%的首付，需要买保险。但投资者的首付也可以高于20%。当然，首付越高，贷款机构的风险越小。获得贷款的机会就越大。
第三，投资者可负担性
加拿大人的生活方式与国内生活方式差异很大。信贷公司在借给投资者的贷款额度计算与国内也不同。在多伦多，贷款机构通常按一个家庭日常支付与房屋有关费用占整个家庭收入不超过40%来发放贷款额度，或者不超过一个家庭年收入的6倍。所以，一个家庭年收入为10万加币，贷款额度约为60万左右。但对新移民另有政策，新移民登陆5年之内，只要首付超过30%，不需要工作证明，就有资格获得贷款。
第四，所投资房屋的价值，和资产的流动性
这个很好理解，比如一个投资者在多伦多投资一个200万加币物业，但该物业周边临近类似物业的价值只是100万加币。那贷款机构绝对不会按80%乘以200万等于160万贷款给投资者；而是按周边类似物业的价值100万乘以80%等于80万贷给物业投资者。就是说，加拿大在审核发放贷款给投资者时，物业本身的价值是非常重要的。银行是按物业的价值发放贷款，不是按投资者购买该物业的成交价格发放贷款。而且，同样价值的物业，信贷机构喜欢物业特别容易在市场上卖出的，即资产流动性好物业。这样，信贷机构的风险就会降低。
第五，注意利率的变化
信贷机构给投资者的贷款利率是动态的。一般说，还贷期限一般为25年，或30年。这期间，不论投资者选择开放的，还是封闭的；固定的，还是浮动的，都无法避免利率的变化影响投资者的物业投资风险。目前，当今世界已有宽松货币政策转为紧缩。央行利率进入加息通道，商业贷款利率不断走高。这一现象非常值得物业投资者高度重视。
综上所述，想要在加拿大贷款投资房地产，有些事项需要特别关注，如，投资者的信用，投资物业的首付，投资者的收入情况，和所投资物业的价值，资产的流动性，和央行不断加息等因素。
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2017年9月19日星期二
最近两年，多伦多独立房相同月份交易情况对比
多伦多地产经纪 李军
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2017年9月18日星期一
大多伦多地区城市分布图（引用图片来自MLS）
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最近2年，华人最喜爱YORK地区房屋同期月度交易额，成交价对比
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