2016年8月31日星期三

多伦多著名商贸街介绍—QUEEN ST W(4)

418 QUEEN ST W的商业物业介绍
全职,专业经纪 李军

根据中国最新的统计数据,目前,中国的大量企业和个人资金闲置,原因是投资者找不到理想的投资方向。面对国内白花花一片楼市泡沫,处处是过剩的产能,和超高的库存,投资者很难找到一个较为理想的投资领域和投资方向。这也是全球性经济下行压力大,企业投资收益低,投资意愿下降客观反映。其实,这也是我们多伦多投资者面临的问题。十年来,全球宽松货币政策,和超低利率政策,致使资产泡沫无所不在,尤其是多伦多的一些住宅楼市,泡沫已经淹没了房屋价值。如果投资者选择在这些区域的住宅投资,不但投资回报率是非常低的,而且还存在很大的投资风险。面对这种局面,投资者真是进亦难,退亦难,的两难境地。如果投资者,手握大量资金不投资,将面临手中资金的购买力会不断被央行宽松的货币政策稀释掉;如果随波逐流,投资住宅物业,将面临投资回报率超低,而且还面临楼市泡沫破裂风险。在多伦多,一些投资者苦于寻找一个既有较好的投资回报率,投资风险又可控的投资方向。今天,我向大家介绍一个这样的商业物业,一个既有良好投资回报率,投资风险可控的商业物业,即418 QUEEN ST W。 这个物业非常值得投资者考虑,理由是,这个商业物业的位置非常好;物业的投资回报率良好;投资物业的风险可控。


商业物业投资,无论怎么强调商业物业的位置重要性都不过分,因为商业物业的位置就决定商业物业的价值。好的商业物业位置,商业物业的价值就大,反之,物业位置一般的,就没有什么商业价值。与住宅物业相反,商业物业越是居于闹市,越是有熙熙攘攘的人流,物业价值越大;而住宅物业则反之,越是静谧,越好! Queen Street 是多伦多市内的一条东西走向的大街。该街始建于1793年,距今已200多年了。该街自建成以来,一直被视为城市发展的基准线,视为城市的横坐标。多伦多很多标志性建筑物都坐落在这段大街附近,如多伦多市政府,多伦多大学安大略省美术学院等等。而物业418 QUEEN ST. WEST就位于这黄金QUEEN ST W地段上。近些年来,由于这段QUEEN ST W周边地带的高层公寓不断拔地而起,使这一区域的人口密度不断上升。现已成为多伦多地区人口最为稠密的商业街区。人越来越多,随之而来的商业机会也不断增加。很多人看准这里蕴藏的潜在商业机会,在这里租用商业物业进行各种商业活动。在这不到1公里的街区内,几十家时装店, 各类餐馆,和各式各样的生意汇聚在这里。由于这里的时装店是来自世界不同族裔和不同文化背景,而且特具时尚性。所以,该街区被曾被世界著名时装杂志《Vogue》评为全球排名第二最新潮街区。由于毗邻世界著名的多伦多大学,和多伦多艺术学院。学院的青年学生也给这条古老的大街带来朝气和活力。学生们喜爱在这条大街上展示他们的个性和才华,人们经常可以看到沿街一些墙壁上学生们的艺术作品。不知是城市规划者的有意安排,还是无意自然的巧合。这条大街的浓郁的艺术文化气息与商业氛围如此地有机融合在一起。这点也是在其它商业街区很难遇见的。这也是这条大街的独特之处和魅力所在。近些年来,这条大街的物业需求潜力非常大,物业租金不断上涨,有的物业租金高达每平方尺100多加币。物业的市场价格也随之不断上涨,物业每年上涨比率也位居多伦多商业物业前茅。418 QUEEN ST W 的年租金达到11万加币之多,超过多伦多家庭平均收入10万加币。也就是说,一旦拥有该物业,一家人在多伦多就会有稳定可靠的较好租金收入。毫无疑问,选择在多伦多这一黄金商业街区投资物业,无疑是一个非常不错的选择!



投资回报率是每个投资者最为关切的问题。 418 QUEEN ST W的投资回报率又如何呢?答案是非常清晰和肯定的。投资418 QUEEN ST W的投资回报是非常好的。根据以往的数据分析,该QUEEN ST W的黄金地段物业,由于潜在需求非常大,周边类似物业的租金不断增长。相应地,该物业附近的类式物业的市场价格每年都以非常高的比率增值,而且增长比率在大多伦多地区位于前列。投资者一旦买下418 QUEEN ST W物业,投资回报,根据以往的数据是来自两个方面,一方面是物业增值,另一方面是每年的租金收入。根据新签的租约合同,该物业的平均年租金超过11万多加币。当前,由于各国央行,都在才取宽松的货币政策,超低利率政策,甚至负利率政策。说白了,就是不断向货币里兑水,这个世界的货币发行量越来越大,利率越来越低,钱就会越来越不值钱。与此同时,家庭以货币形式储蓄的财富也随之不断缩水。在这种情况下,投资者选择多伦多商业物业作为投资的方向无疑是一种极其正确的选择。尤其是选择QUEEN ST W这样的多伦多黄金地段的商业物业进行投资,无疑是一种非常英明的决策


谈起多伦多物业投资,不得不谈投资风险问题。其实,投资风险是每个投资者最为关心的问题。在多伦多QUEEN ST W投资商业物业,不但投资回报好,更重要的是所投资的物业受法律保护。而且投资非常保险。人们走在二百多年历史的QUEEN ST W, 沿街可以看到古老的商业店铺,经过二百多年的风风雨雨,有些墙壁已经斑驳陆离,但绝对不会有人为破坏的痕迹,因为这里的私人物业严格受法律保护。“风可以进,雨可以进”,但国王不能进。这句话的精辟的概括私人物业与政府之间的关系。在多伦多,政府人员没有权利私闯属于个人的商业物业,即便是警察想了解情况,也要将警车停在远离商业物业的地方,穿着便衣到业主那里悄悄地了解情况;而不能将警车停在业主门前,大摇大摆地到业主店里影响业主正常业务。所以,很多从发展中国来到多伦多的投资者非常喜爱这里的法律秩序。觉得在多伦多投资商业物业,投资者的权益能够最大程度得到法律保障。对于大多数投资者,在多伦多物业投资之前,都能已过上不错的生活,也可以说RICH ALREADY,根本不需再冒什么风险。本来通过前半生的拼搏和积累,投资者后半生应该是享受生活的美好时光。所以,投资的风险问题,是个非常大的问题。在多伦多,一新移民选择住宅物业投资,这种投资风险很大。最近,接二连三的住宅物业失火,造成租客人员伤亡事件,这在多伦多可是非常严重的事件。在多伦多,一般独立房都是SINGLE FAMILY RESIDENTIAL, 也就是说,从法律上讲,一座这样的房子,一般情况下,只允许住一户人家。但业主出租给一户人家,租金又太低。所以一些业主把这样的房屋出租给几户人家,以其达到较为理想的租金目的,但这样做,投资者会面临很多风险。所以,这种情况下,业主最好事先应咨询一下保险公司。如果保险公司知道此情况,继续给业主投保,那当然好;反之,如果保险公司不能给这种使用物业方法进行投保。那业主就不应该把物业出租给几户人家。否则,一旦出现房屋失火造成人员伤亡的事,那可不是一般的事,是顷刻间 桑田沧海的事,是万劫不复的事,业主根本无法承担其后果。业主将可能面临家庭破产的结局。不但前半生的积累顷刻间化为乌有,而且还得面临今后无休止的官司。所以,人们在选择投资项目时,要选择像418 QUEEN ST W这样的物业投资,因为这样物业投资是风险非常小的投资



综上所诉,418 QUEEN ST W是一个很好的商业物业。是一个非常值得投资者投资的多伦多黄金地段商业物业。有过商业经验的人士都会有这样的体会。商业物业的选择,LOCATION是至关重要的。一个好的LOCATION,就会使业主做起生意来事半功倍;反之,一个不好的LOCATION的商业物业,就会使业主做起生意来事倍功半。这也是位于多伦多商业核心地带的418 QUEEN ST W这一物业的商业价值所在。418 QUEEN ST W地处多伦多市横向中轴线,处于城市坐标原点。一些多伦多城市标志性建筑都坐落其附近,如多伦多市政府,多伦多大学,多伦多美术学院,媒体中心等等。尤其是近年来,多伦多城市改造,在该街附近,一座座高耸入云的公寓代替过去的低矮旧房。致使这一地带的人口呈爆炸性增加。人口多了,商业需求也随之不断增加。从而导致这一黄金地段的商业物业的租金不断上涨,这一地段的物业价格不断上升。当前,由于整个世界处于经济不景气阶段,各国都在采取宽松的货币政策,资产泡沫很大。市场上,很难遇到像418 QUEEN ST WLOCATION这么好的,年租金达到11万的商业物业。而且相比投资住宅物业,该物业的投资风险又那么小,而收益却大的多。所以,投资418 QUEEN ST W,是一个非常好的商业物业投资,因为投资这个物业收入好,投资风险小,投资回报高!(多伦多地产经纪 李军 (647)824-6916or 微信 junli64

多伦多著名商贸街介绍—QUEEN ST W(4)

418 QUEEN ST W的商业物业介绍
全职,专业经纪 李军

根据中国最新的统计数据,目前,中国的大量企业和个人资金闲置,原因是投资者找不到理想的投资方向。面对国内白花花一片楼市泡沫,处处是过剩的产能,和超高的库存,投资者很难找到一个较为理想的投资领域和投资方向。这也是全球性经济下行压力大,企业投资收益低,投资意愿下降客观反映。其实,这也是我们多伦多投资者面临的问题。十年来,全球宽松货币政策,和超低利率政策,致使资产泡沫无所不在,尤其是多伦多的一些住宅楼市,泡沫已经淹没了房屋价值。如果投资者选择在这些区域的住宅投资,不但投资回报率是非常低的,而且还存在很大的投资风险。面对这种局面,投资者真是进亦难,退亦难,的两难境地。如果投资者,手握大量资金不投资,将面临手中资金的购买力会不断被央行宽松的货币政策稀释掉;如果随波逐流,投资住宅物业,将面临投资回报率超低,而且还面临楼市泡沫破裂风险。在多伦多,一些投资者苦于寻找一个既有较好的投资回报率,投资风险又可控的投资方向。今天,我向大家介绍一个这样的商业物业,一个既有良好投资回报率,投资风险可控的商业物业,即418 QUEEN ST W。 这个物业非常值得投资者考虑,理由是,这个商业物业的位置非常好;物业的投资回报率良好;投资物业的风险可控。


商业物业投资,无论怎么强调商业物业的位置重要性都不过分,因为商业物业的位置就决定商业物业的价值。好的商业物业位置,商业物业的价值就大,反之,物业位置一般的,就没有什么商业价值。与住宅物业相反,商业物业越是居于闹市,越是有熙熙攘攘的人流,物业价值越大;而住宅物业则反之,越是静谧,越好! Queen Street 是多伦多市内的一条东西走向的大街。该街始建于1793年,距今已200多年了。该街自建成以来,一直被视为城市发展的基准线,视为城市的横坐标。多伦多很多标志性建筑物都坐落在这段大街附近,如多伦多市政府,多伦多大学安大略省美术学院等等。而物业418 QUEEN ST. WEST就位于这黄金QUEEN ST W地段上。近些年来,由于这段QUEEN ST W周边地带的高层公寓不断拔地而起,使这一区域的人口密度不断上升。现已成为多伦多地区人口最为稠密的商业街区。人越来越多,随之而来的商业机会也不断增加。很多人看准这里蕴藏的潜在商业机会,在这里租用商业物业进行各种商业活动。在这不到1公里的街区内,几十家时装店, 各类餐馆,和各式各样的生意汇聚在这里。由于这里的时装店是来自世界不同族裔和不同文化背景,而且特具时尚性。所以,该街区被曾被世界著名时装杂志《Vogue》评为全球排名第二最新潮街区。由于毗邻世界著名的多伦多大学,和多伦多艺术学院。学院的青年学生也给这条古老的大街带来朝气和活力。学生们喜爱在这条大街上展示他们的个性和才华,人们经常可以看到沿街一些墙壁上学生们的艺术作品。不知是城市规划者的有意安排,还是无意自然的巧合。这条大街的浓郁的艺术文化气息与商业氛围如此地有机融合在一起。这点也是在其它商业街区很难遇见的。这也是这条大街的独特之处和魅力所在。近些年来,这条大街的物业需求潜力非常大,物业租金不断上涨,有的物业租金高达每平方尺100多加币。物业的市场价格也随之不断上涨,物业每年上涨比率也位居多伦多商业物业前茅。418 QUEEN ST W 的年租金达到11万加币之多,超过多伦多家庭平均收入10万加币。也就是说,一旦拥有该物业,一家人在多伦多就会有稳定可靠的较好租金收入。毫无疑问,选择在多伦多这一黄金商业街区投资物业,无疑是一个非常不错的选择!



投资回报率是每个投资者最为关切的问题。 418 QUEEN ST W的投资回报率又如何呢?答案是非常清晰和肯定的。投资418 QUEEN ST W的投资回报是非常好的。根据以往的数据分析,该QUEEN ST W的黄金地段物业,由于潜在需求非常大,周边类似物业的租金不断增长。相应地,该物业附近的类式物业的市场价格每年都以非常高的比率增值,而且增长比率在大多伦多地区位于前列。投资者一旦买下418 QUEEN ST W物业,投资回报,根据以往的数据是来自两个方面,一方面是物业增值,另一方面是每年的租金收入。根据新签的租约合同,该物业的平均年租金超过11万多加币。当前,由于各国央行,都在才取宽松的货币政策,超低利率政策,甚至负利率政策。说白了,就是不断向货币里兑水,这个世界的货币发行量越来越大,利率越来越低,钱就会越来越不值钱。与此同时,家庭以货币形式储蓄的财富也随之不断缩水。在这种情况下,投资者选择多伦多商业物业作为投资的方向无疑是一种极其正确的选择。尤其是选择QUEEN ST W这样的多伦多黄金地段的商业物业进行投资,无疑是一种非常英明的决策


谈起多伦多物业投资,不得不谈投资风险问题。其实,投资风险是每个投资者最为关心的问题。在多伦多QUEEN ST W投资商业物业,不但投资回报好,更重要的是所投资的物业受法律保护。而且投资非常保险。人们走在二百多年历史的QUEEN ST W, 沿街可以看到古老的商业店铺,经过二百多年的风风雨雨,有些墙壁已经斑驳陆离,但绝对不会有人为破坏的痕迹,因为这里的私人物业严格受法律保护。“风可以进,雨可以进”,但国王不能进。这句话的精辟的概括私人物业与政府之间的关系。在多伦多,政府人员没有权利私闯属于个人的商业物业,即便是警察想了解情况,也要将警车停在远离商业物业的地方,穿着便衣到业主那里悄悄地了解情况;而不能将警车停在业主门前,大摇大摆地到业主店里影响业主正常业务。所以,很多从发展中国来到多伦多的投资者非常喜爱这里的法律秩序。觉得在多伦多投资商业物业,投资者的权益能够最大程度得到法律保障。对于大多数投资者,在多伦多物业投资之前,都能已过上不错的生活,也可以说RICH ALREADY,根本不需再冒什么风险。本来通过前半生的拼搏和积累,投资者后半生应该是享受生活的美好时光。所以,投资的风险问题,是个非常大的问题。在多伦多,一新移民选择住宅物业投资,这种投资风险很大。最近,接二连三的住宅物业失火,造成租客人员伤亡事件,这在多伦多可是非常严重的事件。在多伦多,一般独立房都是SINGLE FAMILY RESIDENTIAL, 也就是说,从法律上讲,一座这样的房子,一般情况下,只允许住一户人家。但业主出租给一户人家,租金又太低。所以一些业主把这样的房屋出租给几户人家,以其达到较为理想的租金目的,但这样做,投资者会面临很多风险。所以,这种情况下,业主最好事先应咨询一下保险公司。如果保险公司知道此情况,继续给业主投保,那当然好;反之,如果保险公司不能给这种使用物业方法进行投保。那业主就不应该把物业出租给几户人家。否则,一旦出现房屋失火造成人员伤亡的事,那可不是一般的事,是顷刻间 桑田沧海的事,是万劫不复的事,业主根本无法承担其后果。业主将可能面临家庭破产的结局。不但前半生的积累顷刻间化为乌有,而且还得面临今后无休止的官司。所以,人们在选择投资项目时,要选择像418 QUEEN ST W这样的物业投资,因为这样物业投资是风险非常小的投资



综上所诉,418 QUEEN ST W是一个很好的商业物业。是一个非常值得投资者投资的多伦多黄金地段商业物业。有过商业经验的人士都会有这样的体会。商业物业的选择,LOCATION是至关重要的。一个好的LOCATION,就会使业主做起生意来事半功倍;反之,一个不好的LOCATION的商业物业,就会使业主做起生意来事倍功半。这也是位于多伦多商业核心地带的418 QUEEN ST W这一物业的商业价值所在。418 QUEEN ST W地处多伦多市横向中轴线,处于城市坐标原点。一些多伦多城市标志性建筑都坐落其附近,如多伦多市政府,多伦多大学,多伦多美术学院,媒体中心等等。尤其是近年来,多伦多城市改造,在该街附近,一座座高耸入云的公寓代替过去的低矮旧房。致使这一地带的人口呈爆炸性增加。人口多了,商业需求也随之不断增加。从而导致这一黄金地段的商业物业的租金不断上涨,这一地段的物业价格不断上升。当前,由于整个世界处于经济不景气阶段,各国都在采取宽松的货币政策,资产泡沫很大。市场上,很难遇到像418 QUEEN ST WLOCATION这么好的,年租金达到11万的商业物业。而且相比投资住宅物业,该物业的投资风险又那么小,而收益却大的多。所以,投资418 QUEEN ST W,是一个非常好的商业物业投资,因为投资这个物业收入好,投资风险小,投资回报高!(多伦多地产经纪 李军 (647)824-6916or 微信 junli64

2016年8月30日星期二

恐慌性抢购:疯狂的上海楼市 很像股灾前的股市(引用)

恐慌性抢购:疯狂的上海楼市 很像股灾前的股市

  连续3天,上海新房成交超过1000套,如此火爆的交易,导致了房地产交易中心网签系统出现故障,上海市民为抢购房产纷纷离婚,导致民政部门忙不过来而提前暂停服务,有人为了买房,坐飞机飞回对方所在地办理离婚后,再飞回上海买房。
  然而,今天傍晚上海住建部已经澄清了谣言,说没有研究过购房信贷政策的调整,然而让我们思考的是,一则谣言,为何会导致上海市民发疯般的抢购房产。
  1、当前市民的心理已经非常的脆弱,经不起任何的传言,对于房地产,唯一担心的就是没有买到,导致踏空。
  2、这和股灾前的股市一样,所有的股民和从来没入市的人,都纷纷进入股市,疯狂的抢购股票,生怕万一晚了,就无法买到股票。
  3、当前上海的房市和股灾前的股市没有任何的区别,都是非理性的疯狂,不顾自身实际的承受能力,不考虑未来经济的波动,只考虑先买到。
  这已经是一种恐慌性购买的心理,这种心理是建立在害怕买不到房产而导致踏空的基础上的,是一种盲目冲动的群羊效应。
  导致群羊效应的原因,是过去的房地产价格一直上涨,没有持有房产的人,基本上可以是输了;同时,担心未来政策的变化,导致更加无法买到房产,或者担心支付更高的成本。
  但是房市不会像股市那样发生股灾,因为房市的流动性差,股市流动性太好,股市可以短时间疯狂卖出,只要价格够低,房市流动性不好,往往很难卖出。
  只是再这样疯狂下去,已经透支了未来,房价已经脱离了国民的承受能力,转而变成金融属性的产品,一旦成为金融产品,那么就只能靠后面的人高价为前面的人接盘,这很容易出事。
  巴西奥运会直接成本是40亿美元,而上海一块地王的价格就110亿人民币,上海卖两块地就能举办一次巴西式奥运,这是多么大的泡沫。
  我们应当庆幸,中国的房地产流动性不像股市那样好,中国还是一个相对封闭的市场,货币还在国内流动,导致即使房市泡沫很大,但是还能维持,如果放开资本管制,那真的无法想象后果。
  每天晚上,夜深人静的时候,总会思考,总会对房地产的疯狂感到害怕,因为非理性的疯狂,往往会透支未来太多,导致不可控的结果,因为爱这个国家,所以很担心无法承受之痛的房地产泡沫,祈祷中国房市能平稳着陆!
  每日最新股市操作指南和涨停板预测都会在我的微信公众号:证眼看盘里公布,扫描下方二维码(或搜索微信公众号:agu819 ),你会得到不一样的惊喜!

感人愛情故事 -【不能沒有你】-看一次哭一次

2016年8月29日星期一

全球经济恐重演大萧条 日本第一个遭殃?(引用)

全球经济恐重演大萧条 日本第一个遭殃?
易读财经2016-08-29 18:36:57经济 日本阅读(128923)评论(44)

  近年来,关于全球经济危机的话题在不断被提及。据道琼斯旗下的新闻网站Market Watch报道,摩根士丹利(Morgan Stanley,简称“大摩”)经济学家警告称,全球政策决策者们正在重复美国1930年代经济大萧条时期的错误。彼时,美国经济深受高债务、高通胀、低增长以及低收益率的政策错误所带来的后果困扰。
  大摩认为,当前的全球经济与80年前非常类似。在上世纪30年代,经济因企业不愿支出,通胀预期下滑且政府不采取财政刺激而受到抑制。目前全球经济疲弱态势的“导火索”就是此前爆发的金融危机,由此留下的巨额债务和更严银行监管法规所导致的去杠杆行为正加剧通缩压力。

  由Chetan Ahya领导的摩根士丹利经济学家在其分析报告中曾指出,“我们认为当前的宏观经济环境和上世纪30年代有许多相似之处。1930年代和2008年周期的关键相似点是金融冲击和相对较高的债务水平改变了民间部门的风险偏好,并且刺激他们修补资产负债表。”
  据大摩分析,当前全球经济的危险在于,央行加息速度太快或者说政府削减支出,从而引发更深程度的经济放缓。
  大摩:下一场经济危机将从中国开始?
  下一场经济危机会在中国开始吗?这是各国金融机构和经济学家们一直在思考的一个问题。最近,摩根士丹利为这个论点提出了一大新的证据,一份数据显示,全球经济衰退将会首先出现在中国。
  上周日,大摩常驻香港经济学家Chetan Ahya在报告中表示,全球包括美国、欧盟、中国、日本和英国在内的国家目前正面临着人口、债务和通货收缩的难题。“在所有经济体当中,中国目前占全球GDP18%,占全球制造业比重27%,同时贡献了全球增长的45%,我们坚信,中国将会拖累全球经济增长,朝向更低名义GDP以及更低预期回报方向发展”。

  大摩认为,依照中国目前的新投资步伐,投资的增值收益很可能会恶化。据大摩分析,“虽然中国自2012年以来中国已经放缓了投资,我们预期2016年中国将投资其GDP41%(相当于4.7万亿美元)。在2000-2007年间,中国为了维持资本效率,投资额度只占GDP24%。中国当前需要投入GDP6.4%,来获取GDP 1%的增长。而这个数据在2000-2007年间仅为投资GDP3.6%来换取1%GDP增长。”
  大摩分析称,正是这一“不可持续的”资本性支出和投资将导致中国拖累全球经济增长。
  以下这个图标显示了中国最不可持续的经济趋势,而这一趋势比中国“无穷尽的”债务负担还严重。2015年,中国全年的资本性支出占全球的26%,而2006年这一数据为9%2000年时仅仅是5%

  因此,随着中国继续以低回报预期进行投资,这将给全球造成沉重的负担。受到冲击最大的将使欧洲、日本和韩国这些和中国有密切贸易往来的国家。
  全球经济衰退 日本第一个遭殃?

  也有分析指出,全球经济危机,第一个遭殃的国家是日本。
  继1月稳定增长后,日本2月工业产出下降6.2%,这创下自2011"3·11东日本大地震"导致供应链被破坏后的最大降幅。
  如此糟糕的数据令市场担心另一场衰退即将到来,也再次迫使安倍政府采取应对措施。有分析师预计,日本今年1季度国内生产总值(GDP)将重新开始温和增长,同时也有人担心疲软的出口和不冷不热的消费令日本经济再次出现技术衰退。
  彭博报道称,日本公共债务已堆积如山,而迄今为止,日本央行史无前例的资产购买计划和负利率政策还未能提振通胀和打破经济扩张和收缩周期。目前,日本通胀停滞,消费支出疲弱,再加上中国经济放缓令依赖出口的日本经济受到冲击,日本央行承受着必须再次采取行动的压力。
  然而,有经济学家认为,各国央行已用尽一切办法,到底极限了,那么重任就落到了各国政府,外界期待政府能提供财政刺激和结构改革。
  有专家分析称,如果全球发生经济危机,日本经济很容易受到冲击。
  (本文部分编译自外媒Zero Hedge报道、部分综合自商业见地网,FX168报道)


耶伦亮出美联储的地狱之门(引用)

耶伦亮出美联储的地狱之门

耶伦亮出美联储的地狱之
        时寒

    上周五,耶伦在Jackson Hole的演讲时,有一个耐人寻味的细节。她说:美联储对联邦基金利率的长期水平表示相当不确定。在2017年底的时候,有70%的概率,联邦基金利率位于0-3.25%区间;2018年底时位于0-4.5%区间

    很多人把关注点放在短期会否加息的问题上,却因此忽略了这个细节的分量
    就像麦格理策略分析师Thierry Wizman在接受彭博采访时所言,耶伦的讲话其实什么都没表达,而且此次讲话对市场预期今年将加息一次的看法可能没有带来任何改变
    耶伦真的什么都没有说吗
    不仅说了,而且,给出了一个令人恐惧的区间上限,它对世界大萧条的到来给出了最明确的预言
    自美国建国以来,无论它处于哪个阶段,其战略体系都非常明确和完整。但自本次总统大选拉开序幕,美国就进入了一个其历史上十分罕见的真空期——大战略停滞期
    不仅美国原有的战略思维受到冲击,出现很多不确定性因素,就连奥巴马苦心经营的TPP等对美国未来十分重要的新的战略体系也同时受到两大总统候选人的抨击与否定

    “特朗普誓言撕碎TPP,承诺当选后对中国的经济行为采取无情的攻势,这是美国《纽约时报》629日中的报道。特朗普要撕碎TPP的理由是,TPP对美国制造业将是致命打击,会把美国的市场向货币操纵国开放,如果签署TPP,中国有一天也会走后门加入
    一生都在倒腾房子的地产商特朗普先生,显然没有真正弄懂TPP到底是什么。他更热衷于在美国与墨西哥边境修建一堵万里长城,既能阻止墨西哥非法移民(前提是这些移民不会翻墙和打洞),又能给自己所在的行业乃至自己的企业带来可观的业务。假如再在加拿大边境和美国东西海岸都修上这样的万里长城,美国将由此变成一个巨大的四合院,从而开启仿效中国大清帝国时代的闭关锁国之路。当然,这也意味着美国的房地产业务将正式上升到国家战略层面,成为第二个靠房地产立国强国攫取民众财富的国家

    特朗普是真糊涂,而希拉里反对TPP则是装糊涂。希拉里近期一再明确表示TPP将抑制就业、压低薪酬,给美国国民带来伤害,这位老太太似乎忘了,当年正是她披挂上阵以美国国务卿的身份代表奥巴马政府就TPP问题和其他国家进行谈判和斡旋。谈判回来,茶还没有凉,老太太就突然倒戈,把奥巴马这个昔日的小伙伴高举着挂到了敌人的靶子上
    但无论是真糊涂还是假糊涂,他们背后都代表着一种思潮的崛起——民粹主义。靠渲染炙热的民粹主义受到许多选民支持的特朗普能在今年的美国总统大选中脱颖而出,正是这种思潮的体现。这使得美国清晰的战略体系突然变成了巨大的不确定性
    由于大战略出现罕见的停滞,使得投资者很难把握相关市场的趋势变化,这也是这一年多时间里,世界许多著名基金大面积亏损惨重的重要原因之一
    但是,这并不意味着美联储也放弃了其战略职责。美联储自建立以来,在维护美国国家利益和金融稳定等方面的贡献是众所周知的。下图为20146月至今的美元指数日K线图。自2015年初期开始调整后,美元指数就一直在一个震荡区间内

    美联储一直在不动声色地行走在它的战略体系内,从未离开过
    美联储在等待时机,等待一些条件的完成。今年年初,我在年度趋势课上分析,美国绝不可能在20167月(包含7月)以前加息,因为一些条件尚且不具备。当美联储主席耶伦突然给出一个看似宽泛的区间时(2017年联邦基金利率位于0-3.25%区间;2018年底时位于0-4.5%区间),实际上意味着美联储已经准备就绪
    有些人把耶伦给出的联邦基金利率区间上限当笑话看,认为美联储不可能在这么短的时间加息加到如此之高的地步。别忘了那个叫沃尔克的美联储主席,正是他,在极短的时间里连续加息,将联邦基金利率提升到20%,贷款利率提升到20%以上,直接导致了东欧社会主义阵营瓦解、拉美国家泡沫破灭、几十个国家的汇率体制被冲垮
    当然,沃尔克加息有美国通胀严重的背景,而当下全球粮食处于历史低位,通胀的条件实际上更加完美,别忘了,像委内瑞拉、阿根廷、安哥拉……等国家,正在被通胀之火烧得痛不欲生,在美联储尚未开启地狱之门的时候,这些国家为了证明美联储的枪法准就已经提前倒下了,当美联储拉开地狱之门,又将怎样
    耶伦一不小心露出了它的战略布局,地狱之火已经在燃烧,只是,地狱之门尚未被打开。美联储正在等待一些条件的具备,而这些条件都将在不久之后一一成熟,世界性大萧条也将迅疾到来

2016年8月28日星期日

专家:经济灾难即将降临 没有避风港(引用)

专家:经济灾难即将降临 没有避风港

  传奇投资者罗杰斯(JimRogers)日前表示,经济灾难“几乎肯定会很快发生”,但到时候将不会有“避风港”让人们来避难。
  罗杰斯周五(826日)在接受RealVisionTV采访时说道:“我不是唯一知道动荡将到来的人。人们都在寻找不同途径来保护他们自己。”
  对于黄金、美元以及美股价值不断攀升的情况,罗杰斯感到相当忧虑。罗杰斯说道:“美元将变得估值过高,而美元甚至可能会转变成为一个泡沫,这取决于动荡程度究竟有多糟糕。”
  罗杰斯指出,尽管许多投资者通过买入黄金和美元来寻求避险,但两者都不安全。
  他补充道:“我手上有许多美元。这并不是因为它是一个避风港,而是因为人们认为它是避风港。当这个世界支离破碎的时候,人们会将他们的资金投到美元。这意味着美元将走强。”
  罗杰斯称,美元走强反过来会损害其它许多货币,包括欧元,英镑和人民币。
  尽管美国股市持续攀升,但罗杰斯对持续看涨美股发出警告。
  近期许多投资大佬对潜在市场动荡感到忧心忡忡,罗杰斯也加入这一行列之中。
  Stan Druckenmiller今年稍早曾表示,投资者应该将资金投到黄金之中;36 South基金创办人之一Jerry Haworth也预计动荡将到来。


2016年8月27日星期六

比中国更惨?美国楼市现51年来未见的“奇观”(引用)

比中国更惨?美国楼市现51年来未见的“奇观”(引用)
文章来源凤凰国际  2016-08-26 19:40:00 - 新闻取自各大新闻媒体,新闻内容并不代表本网立场!



中国楼市的调控政策引人关注,大洋彼岸的美国,楼市同样不让人放心。全球楼市到底出现什么问题?

过去几个月在美国大选中大肆宣传的数据之一就是美国房屋拥有率刷新了51年来的新低。甚至来共和党总统参选人特朗普也开始使用这一数据来攻击美国总统奥巴马。然而这并不一定是个坏消息。

引用这一数据指出经济增长疲软的问题在于,人们忽略了一个简单的事实:千禧一代(年轻一代)的美国人希望获得教育。

或者至少如第一美国集团首席经济学家Mark Fleming指出的,过去30年房屋库存的累计超过了年轻人整体的房屋需求。

Fleming表示,千禧一代是受教育程度最高的一代人。36%25-34岁美国年轻人拥有本科学历。65岁以上的人群中拥有本科学历的人仅占26.7%。在Fleming看来,这降低了美国的房屋需求。

Fleming表示,“如果一个人接受更长时间的教育,那么他就需要推迟结婚,购房或是生孩子的计划。因此相比父母一代更早的购置房产,年轻人的需求更多,因此不得不推迟购房的计划。”

与此同时,房屋库存的增加的速度要超过新家庭组建的速度。

根据美国统计局的美国家庭和房屋建造数据,房屋库存是在不断增长的。

1973年,全美有5128.7万间独房栋屋可供给6825万户家庭,或每一间房子容纳1.33个家庭。2013年,全美有9117.3万间独栋房屋供给1.2246亿家庭,或是每一间房子可以容纳1.34个家庭。因此房屋供应与家庭增长在过去40年是保持一致的。

即使当前新屋供应不足,但是自1970年以来独栋房屋建造的繁荣使得美国房产市场长时间保持供应过剩的局面,房屋拥有率持续下跌,特别是美国年轻人购买首套房产的时间变得更长。

因此,美国独栋房屋的供应与家庭数量增长的保持一致。这些家庭通常会做出推迟购入房产的决定。

因此,市场中出现了更多的空置房屋,但是年轻人却没有购入这些房产。因为美国房屋拥有率被定义为房屋购买者住在自己购入的房屋内,因此随着房屋供应的不断增长,而年轻人购入房产数量没有增加,美国房屋拥有率持续下跌。

2016年8月26日星期五

中国楼市或在疯狂高潮中戛然而止(引用)

中国楼市或在疯狂高潮中戛然而止

来源:BWCHINESE中文网

  每一个时代,都有其代表性的消费需求,这种需求的扩大和释放,会造就一大批企业和传奇人物。
  过去一百多年里,美国作为资本主义和市场经济持续壮大的代表,曾诞生过钢铁大王卡内基、汽车大王福特、石油大王洛克菲勒。
  如今,一方面是华尔街为代表的金融家赚取着更大的利润,另一方面也有像微软、谷歌、苹果等等为代表的新经济的崛起。
  从全球趋势看,消费需求逐渐从简单的原材料和工具化需求,开始转向对金融、精神、信息、美感、体验等的需求。
  跟美国相比,由于中国市场经济的发展非常特殊,钢铁、汽车、石油、电信等领域,几乎一直被“国资”垄断,中国并没有在三十多年来的市场化大潮中,诞生钢铁大王、汽车大王和石油大王等。但随着城镇居民住房市场的放开,中国却诞生了不少的地产大王。万科王石、恒大许家印等,就是其主要的代表。
  万科在诸多房企里面,是非常特殊的一个企业,很多投资者并没有把万科当做国企来看,在合理的制度安排和王石的带领下,万科的活力和效率甚至高于诸多民营企业。
  很长时间里,买入万科被认为就是代表“价值投资”。类似的上市企业,在钢铁、石油、电信等国资占比极高的行业基本找不到。再加上因审批制等限制,互联网和科技股的兴起,并没有被中国资本市场接纳,投资者在国内无法买到腾讯、百度、阿里巴巴等企业。资金的流向实际上不约而同的聚集到了房地产领域。
  不管房地产市场已经到了什么阶段,在中国,它似乎依然是最“值得”买入的行业。20167月,万科企业股份有限公司凭借2015年度1843.18亿元(293.29亿美元)的营收首次跻身《财富》“世界500强”,位列榜单第356位。作为一个纯粹的以房地产开发为主的企业,能杀进世界500强,也只有中国房企能够做到。
  更牛的是,按照深圳近期出台实施的《关于支持企业提升竞争力的若干措施》及其《实施细则》,今年首次进入世界500强的万科可以拿到市政府3000万元奖励。
  看到没,这完全是赢家通吃的逻辑,3000万奖励对万科来说只不过是锦上添花,但对于成千上万个微小企业来说,或许能救命。房地产市场的发展和壮大,反过来看,是整个消费需求和产业政策扭曲之下,自我加强和自我实现的过程。
  目前中国住宅类房屋市值已经是GDP3.5倍,跟20多年前日本房产泡沫最高时旗鼓相当。然而,如果你手上有巨额的可投资资金,你会买什么,买银行理财?买几十吨黄金?还是买几家高科技公司?这些选择都是可以的,但不足以吸纳诸如“宝能”这样巨量的、必须要追逐高流动性、高回报的资金,否则根本无法满足前端兑付需求。买万科对于这类投资者来说,是再好不过的选择。
  “宝能”买万科并不应该成为市场关注的焦点,但王石的过激反应,给“万科股权之争”带来了巨大的不确定性,并且让整个市场抓住了各自“期待已久”的机会。诸多以炒热点为生的投资者看到了万科股价波动的空间,万科的竞争对手看到了“阻击”万科的机会。
  后来恒大的介入,并没有给万科带来一丝正面消息,并加剧了市场对万科股票的炒作。这种波动不仅损害了万科的品牌和声誉,而且在很长时间里会影响到万科实质性的业务。
  近日万科A发布2016年半年度报告,其中提到:由于股权事件至今尚未妥善解决,公司运营受到影响,包括新的土地项目获取受阻,合作伙伴和客户信心受损,团队稳定性受到冲击等方面;截至目前已有31个合作项目因股权问题而被要求变更条款、暂缓推进或考虑终止合作。
  万科半年报公布后不到三天,标普将万科评级前景展望从稳定下调至负面,确认为BBB+,距离BB+垃圾级只有两个级别。这意味着万科将在与金融机构以及各类合作伙伴的合作当中,要付出更高的成本。
  另外,二级市场对万科的炒作实际上远没有结束,为了频繁的高抛低吸,炒家们不断的释放各类信息,致使万科股价暴涨暴跌成为常态。一些长线投资者难以经受住这种波动,逢高减仓现象较为明显,这对于一家一直以来享有良好声誉的企业来说,其影响是巨大的。巴菲特有这样一句名言:要赢得好的声誉需要20年,而要毁掉它,5分钟就够!万科耐以生存的文化和精神,正在被摧残和颠覆。
  万科复牌以来,尽管国内各类投资者依然在忘我的炒作当中,而英国安本资产已抛空了所持万科股票。外媒数据显示,投资基金和投资顾问们持有的万科A股占流通股的比例已经从去年12月份的19%降至7.2%。其中最主要的原因是,战略投资者对万科旷日持久的控制权争夺充满了不极大的确定性。
  这个道理谁都懂,但中国市场似乎没有更好的资产可以供投资者投资渠道,国际投资者之所以加速抛售万科股票,是因为有更好、更安全、风险更低的资产可以选择。
  如果许家印是因为看好万科或为了抓两个涨停板而购入万科,那你就大错特错了。上市房企半年报显示,从销售额看,万科依然位居第一,而恒大以1428亿元的销售额居第二。恒大和万科的房企“一哥”之争,可能很快就要画上句号了。
  恒大通过持股万科,不仅让万科股权之争更加复杂化,可能会致使万科管理层在更长的时间内无法专注于业务,甚至管理层集体出走都是有可能的。经此一役,恒大在品牌和业绩上超越万科已没有太大的难度。
  中国的房产江湖,跟中国的互联网江湖一样,将会有讲不完的故事,我们如今极力关注的“万科事件”,是中国房地产市场最为“精彩”的故事之一,但既然都是“故事”,终究会有结束演义的那天。就像人们现在回忆美国的钢铁大王一样,未来也会回忆中国的地产大亨。
  中国地产行业的疯狂,建立在中国经济突飞猛进,同时诸多行业对民营资本没有开放,以及民众投资、居住需求加速增长和集中释放的近十多年。但随着供应量的提升,真实购买力的停滞,中国房地产行业的需求已经完全转向由信贷主导的阶段。“万科事件”,将是中国房地产市场大转折的标志。
  2016年上半年全国规模以上工业企业利润总额3万亿同比增长6.2%;房地产方面,截至本月22日,75家房地产上市公司发布了2016年上半年业绩预告,这些公司预计净利润同比增长约41%,是规模以上工业企业利润增长速度的6.6倍。
  上半年国有企业利润总额1.1万亿元,其中房地产贡献的利润同比增幅最大,而石油、化工和石化等行业实现利润同比降幅较大,钢铁和有色等行业亏损。
  2016年上半年,仅前十大房地产商的销售额,就达到1万亿元,相比2014年同期翻了一倍,而社会零售总额只增长了24%。由信贷刺激需求,由房价拉动经济的逻辑再次被加强。但这真的能持续吗?
  美国按揭贷款余额从1997年至2007年十年间增长了2.8倍,而后次贷危机爆发。美国按揭贷款余额2007年创出历史最高的10.6万亿美元,至今已回落至9.5万亿,可见连美国这样靠信用立国的市场,其信贷持续推动房价的逻辑也难以成立。如果不是美国经济近几年来的复苏,失业率大幅走低,需求根本支撑不了美国房价。
  中国购房贷款从2006年至今已增长超过7倍,目前购房贷款余额达到15.4万亿(约2.3万亿美元)。看上去美国按揭贷款余额是中国购房贷款余额的4倍,但美国人均收入超中国10倍,人均GDP是中国的8倍,更主要的是美国购房贷款利率极低,其民众对债务的承担能力远高于中国。
  中国购房贷款的高速增长,只有两种可能的结果,要么等发生规模性违约事件的时候,被动削减和停滞;要么就是赶紧主动往下降,控制节奏,但目前看主动控制的可能性不是很大,因为还没有出现能够影响房贷政策的风险事件,来阻止政府和银行这么做。用信贷刺激房产消费的任务可能还将持续。
  房地产市场本来的任务可能是要以适当的增长来托底中国经济,给中国制造业和实体经济的转型赢得时间,但目前看似乎成了中国经济的救命稻草和“光明”出路。
  实际上道理很简单,企业主和高净值人群握有巨额的现金,要么买房、要么买房企股票,而后房企再高价拿地、高价卖房,银行再拼命放贷,其他信贷和资管领域只好拼命的接受房产抵押,把房产继续强化成最优质的资产。从实体到金融,完全变成了围绕房子展开的资本游戏。
  但无论如何,从各国房地产市场的调整来看,房地产行业出问题,不是一个缓慢的过程,而更多的是,在高潮当中,戛然而止,不会给你充分的准备和思考时间。你只能回过头来感叹和低下头去承受。
(责任编辑:郭儒逸 UF029)