为什么这个世界不再经济危机了？

为什么这个世界不再经济危机了？

全职专业 经纪 李 军

当前，在多伦多，有很多新移民还没有买成自己的房子。不是不想买了，而是在等待一个好的机会，比如世界再发生一次，像2008年全球性金融危机，以期多伦多的房子价格，能在这样的危机中出现一个大的跌幅，从而创造一个好的买房机会。但自从2008年以来，全球经济一直处在跌宕起伏，危机四伏状态，但就是不发生传统形式的经济危机，即家庭，企业，和银行大规模破产，房屋大幅度降价的现象；取而代之的是，世界的货币发行量越来越大，各国央行利率越来越低，移民城市房屋的房屋价格越来越高。其实，增大货币发行量，和超低的利率政策本身就是延缓，推迟，和避免传统经济危机的一个好方法，也是美国2008年金融危机时，美国联邦储推出解决当时美国金融危机的最有力措施。现在，宽松的货币政策和央行超低利率政策已被各国采用。从亚洲，欧洲，到美洲，一个国家比一个国家利率低，一个国家接着一个国家轮番实施宽松的货币政策，货币贬值速度越来越快。这样的金融政策无疑对没有进行任何物业投资家庭非常有害的，家庭以货币形式体现的财产购买力大幅度缩水。但在全球一体化的今天，这个政策对国家的经济发展是非常有利的。有利之处不但体现在可以延缓和避免本国经济危机。还体现在其它很多方面，如贬值本币对本国制造业非常有利；贬值本币对吸引外国投资非常有利；贬值本币对拉动当地旅游，和留学非常有利。

全球一体化的今天，跨国公司考虑的是，不再是像以前那样哪个国家有能力生产汽车，而是考虑把汽车厂建到哪里，在那里，生产出来的汽车在国际市场更有竞争力。答案是显而易见的，当然不能建在那些货币非常坚挺的国家里，在这样的国家生产汽车，从工人的工资，到原材料成本都要比那些发展中国家贵的多! 这样的汽车在国际市场当然非常难销售出去；反之，如果把这样的工厂搬到发展中国家，搬到该国货币持续不断贬值的国家里，那情况就会完全不同了。在这样的国家生产出来的汽车成本非常低，而且由于该国的货币兑换外币的汇率不断走低，非常有利于外国人购买该国生产出来的汽车。总之，哪个国家的利率低，货币发行量大，那个国家的货币就会持续贬值。在这样的国家，制造出来的产品就会在国际市场处于有利的竞争地位。比如，今天，中国的制造业产能过剩是非严重，各种大宗产品的市场供给远远超过需求，企业呆账，坏账已经到了可怕的程度，按常规应该发生经济危机了吧！然而，现实情况是，企业不但不危机，反而企业负担更轻了，更有活力了。很多国外经济学家没有意识到中国还有其它国家没有的优势，就是商业银行国有体制。中国的商业银行是中国央行的业务部门，归央行管理。央行有核销掉其属下商业银行由于贷款给央企，国企，和大型房地产公司所形成的呆账和坏账权力。通过核销这样企业的呆账，坏账，或通过债转股等办法减轻企业财务负担，避免企业破产倒闭，从而避免经济危机。当然，核销央企大量债务，也是变相发行货币，使市场货币流通量增大，导致贬值货币。但企业通过这过程，债务轻了，货币贬值后，企业产品国际竞争力却增强了，危机也可以避免了。

贬值本币不但可以避免传统经济危机，还有利于吸引国外投资。当今，很多跨国公司都在世界各国设厂，但在哪个国家生产的产品多少，不是常态的，是动态的。这取决于该国的经济情况。前几年，由于石油国际市场价格，加元升值太快，一度超过美元。致使很多美国跨国公司设在加拿大的汽车生产企业减产，或停产。而今，世界市场的石油价格一路走低，加元兑美元贬值20%还多，这种情况，如果跨国公司的生产企业选择在加拿大生产，要比在美国生产同样产品，会降低20%的生产成本。这无疑会增加跨国公司投资加拿大，投资多伦多的热情，从而增加加拿大的就业人数。此外，由于加元大幅度贬值，很多海外投资者更看好多伦多的房地产业，和多伦多的城市基础建设投资。加元兑外币贬值20%，相当于多伦多房屋对海外投资者优惠20%。所以，这两年随着加币的不断贬值，海外投资多伦多物业的热情不断高涨，致使多伦多的房屋市场异常火爆。房地产业是一个城市发展的火车头，是城市发展的引擎。环顾当今世界，凡是房地产发展好的城市，都是有活力的城市，都是从满朝气的城市。城市的房地产业发展好，城市的其它相关产业，金融业，保险业，都会发展很好。城市的面貌都会日新月异，越来越有引力。反过来，城市基础设施的不断改善也会不断地吸引更多的人加入这个城市，从而使城市发展进入良性循环，避免发生经济危机。最近两年间，由于国际市场油价不断走低，和加国央行的利率不断创新低的双重作用下，导致加元兑外币持续贬值，进一步促进外资进入多伦多投资多伦多房地产业和制造业。这对加拿大的经济发展无疑是重大利好！

贬值本币对拉动当地旅游，留学，和移民非常有利，而源源不断的人流对多伦多的经济发展非常有利。尤其这两年来，加元兑外币不断走低的情况下。世界各地来加拿大旅游，留学和移民的人数越来越多。这些来自世界各地的人流助推多伦多的房市价格，助推多伦多的经济发展。一个城市的房屋市场发展与城市人口有着密切关系。一个城市人口不断增长，城市的房屋价格增长才有可靠的保证；反之，如果一个城市人口停止不前，或不断下降，那这个城市的房屋价格不但没法保持长期增长，甚至会大幅下降的可能。多伦多是国际化城市，是多元化城市，是留学，和移民城市。多伦多的房屋价格不但受全球房地产投资者影响，而且受不断涌入留学和移民影响。多伦多每年都有几十万新人来到这里留学和移民。这些新人为多伦多城市发展带来活力，带来生机，也带来需求。新来的人们不论是在这里学习，还是在这里工作，都得有住的地方，都得需要房子。这就会给多伦多的房屋市场发展带来动力，从而推动多伦多房屋价格上涨。相应地也带动其它相关产业的发展，从而推动整个加拿大经济的发展，避免了经济危机的发生。所以说，贬值本币不但可以避免传统经济危机，还有利于吸引全球更多的人来多伦多旅游，留学，和移民多伦多。

总之，过去二十年，是世界经济高速发展的二十年。是世界经济从短缺经济走向全面过剩经济经济是时代。世界经济高速发展这么长时间，难免产生一些结构性问题。当前，世界几乎所有传统产业都面临全面过剩。各国如何化解当前产能过剩危机，和化解这种危机的方法，与每个家庭都有着密不可分的联系。以往的经济危机形式是企业黄了，工人下岗，银行，保险公司破产倒闭，社会信用体系崩溃，房屋市场大降价。这种危机现象叫“硬着陆”，这种危机形式对虽然对一直没有买房，等待经济危机发生，房屋市场大降价的人们有好处，但这种“硬着陆”经济危机形式，使人联想起“机毁人亡”。事实上“硬着路”对各国的经济打击和伤害是巨大的，而且很难恢复元气的，是世界各国都极力回避和避免的经济危机形式。目前，世界各国面临各种经济问题，都是采取“软着陆”的方法，即实施宽松货币政策，实施超低央行利率政策，实施贬值本国货币政策。该政策用来吸引海外投资本国房地产业，繁荣城市；该政策用来吸引跨国公司在本国设立生产企业，增加社会就业人员；该政策非常有利于吸引世界更多的人来多伦多留学，旅游，和移民，推动该国的经济发展，从而避免大规模企业和家庭破产，避免银行倒闭，避免经济危机。这就是很多人纳闷了，为什么这个世界不再经济危机了？（本文纯属学术探讨，不作为投资者投资依据。本文作者李军 TEL： 647-824-6916 微信 junli64）

投资多伦多物业的机会成本---在北京买房

投资多伦多物业优于它的机会成本---在北京买房

全职，专业 经纪 李军

机会成本是指决策过程中面临多项选择，当中被放弃而价值最高的选择。机会成本分析是当今商业投资项目分析的通常选用的方法。其实，机会成本分析也存在于我们每个人的生活之中。比如，有人懊悔地说，“当初嫁给那个人，现在我的生活就会好多了”，或“当初我选择那个专业，现在，我就会干出成绩了”，或“当初如果我选择投资多伦多房产，那现在我家的财务状况就好多了”。这些都是每个人在人生每一个节点时，做出重要选择时的机会成本。有人说，“选择大于艰苦的工作”，这话已成为当今人们的共识。人们谈到社会那些成功的人士，这些人都有一个共同特点，就是在人生的关键时刻，做出了正确的选择。即，嫁对了人，选对了职业，或选择了正确的投资方向，或兼而有之。反之，如果人生每次重大选择的机会成本都远远大于自己的当初选择，就是人生每次重大选择都付出惨痛的代价，也就是都选错了。那人生可能要辛苦一点。一句话，当人们的选择结果优于机会成本，就是成功的选择；反之，当人们选择的结果劣于机会成本就是失败的选择。人生的正确选择越多越好。当前，国家鼓励人们走出国门，进行海外投资。这是一个具有划时代意义的英明决策，人们应该不失时机地选择走出去，到海外，到多伦多进行物业投资。因为在多伦多投资物业比在国内，比在北京投资物业不但手续更简化，而且多伦多的社会资源更丰富，物业增值潜力更大，投资风险更小。

在多伦多，买房手续比国内要方便的多，简化的多。对于来自国内的买房者，在多伦多买房，其实，没有像国内那些手续问题。实际上，国内人在多伦多买房，只是一个贷款问题，而且很简单。只要国内人有房价的35%的首付，找个贷款经纪，一个星期就办下来。剩下的事情，多伦多地产经纪都帮你解决。所以，国内物业投资者，只需办个来多伦多的旅游签证，到多伦多，旅游一个月。这期间，国内买房者，从选房，买房，到交接房子，完全可以搞定。而在北京买房就不同了，由于北京城市的教育资源，和医疗资源在全国有独一无二优势，每年都有成千上万的来自全国各地的各界各层人士纷纷在北京买房，而北京的城市资源又无法满足日益增多的城市居民。所以，在北京买房有限购一说，来自全国各地的买房者，不是被这个政策限了，就是被那个政策制了。不是钱的问题，是政策问题，就是北京资源不够了，外地人被限制在北京投资物业了！面对这种情况，很多国内物业投资者不知道怎么办了。其实，多伦多的教育资源比北京要丰富的多，多伦多房屋价格要比北京低的多，房屋质量也要比北京好的多。而且多伦多由于高等教育资源太丰富了，只要孩子平时成绩良好，孩子不用参加统一高考就可以上大学。比较而言，国内投资者，完全可以用准备在北京投资物业的钱，到多伦多买个更好的房子，顺便让孩子在多伦多受教育。过去，是学好数，理，化走遍天下，现在，是学好几门外语走遍天下。在多伦多买房，让孩子到多伦多读书，不但能学好英语，还能学到法语。上大学，还不用高考。一举多得！何乐而不为？所以，北京太挤了，还有霾，还有食品安全问题，那就来多伦多买房吧，在多伦多买房手续简单，房子比北京的更好，更便宜，孩子的教育环境更好！

多伦多物业增值潜力更大!进入21世纪，伴随着全球一体化步伐加快，移民已成为蔚为壮观的大潮流。人们从几千年，几百年居住的乡村，小镇，向沿海大城市迁移，向一线城市迁移，向海外迁移。形成很多移民城市，如深圳，上海，北京，广州，和国外的多伦多，温哥华，悉尼，和墨尔本。这些移民城市由于有不断融入的人流，资金流，城市的基础建设不断完善和提高。反过来，会吸引越来越多的移民，和资金流向这些城市。所以这些城市的房屋价格不断攀升。北京是国内的一线移民城市，多伦多是全球一线移民城市。这两个城市的共同特点就是房价越来越高，人口越来越多，城市越来越繁荣。但这两个城市也有很多不同；一是家庭平均收入差异很大，北京家庭平均收入也就不到5万加币（根据2014年，有关统计数据），而多伦多家庭平均收入超过10万加币，是北京的2倍还多；但多伦多的房价要比北京廉价的多，几乎是北京房价的一半，而且多伦多房屋的质量要比北京的还好。在北京，地段好的区域，一套公寓价格在100多万加币，而同样的价格在多伦多能买一座大别墅。更重要的是，多伦多的物业是永久产权，而北京的公寓是70年产权。而判断一个城市的物业泡沫程度指标，就是房价除以家庭平均收入。一个城市的平均家庭收入越高，房价越低，这个城市的房地产发展势头越好；反之，一个城市的平均家庭收入越低，房价越高，这个城市的房地产发展势头越危险，房屋市场的泡沫成都越大。根据这个指标，北京的房屋泡沫程度是多伦多的4倍多。泡沫大，增值潜力就小。所以，相比之下，明眼人，一比就很清楚，相比北京，多伦多的物业更有投资价值，多伦多的物业增值潜力更大！

 投资多伦多物业有助于家庭回避投资风险。投资风险是每个投资人必须考虑的事情。有风险意识的投资者才能锁定人生胜局。否者，如果投资者没有风险意识，那就不好说了。提起北京，历朝朝历代多少达官贵人曾在这里无限风光。但一旦时过境迁，一场突如其来的“义和团”，“红卫兵”，或其它革命性运动，可能几代人的财富积累就会荡然无存，甚至累及家人性命。但多伦多就不一样了，这里是法制社会，个人财富是受法律保护的，是神圣不可侵犯的。家庭财产可以一代一代的自然传承。在国内，在北京，不论是创造财富，还是保护财富，都是靠朋友，靠政府，这都是不稳定的。朋友可以变化，政府可以更迭。一旦用来依靠发展个人事业的朋友和政府人员变了，可能自己的事业也就危险了。这样的例子人们应该殷鉴不远。而在多伦多，个人事业的发展和家庭财产是受法律保护的。法律是稳定的，是长期不变的。在这样的环境，人们投资物业是受到法律保护的。国内的投资者问我，“如果在多伦多投资物业，遇到动迁，把我房子拆了怎么办？”这个问题问的好，投资者投资之前，考虑的问题越全面，投资后的麻烦就会越少。但在多伦多，如果人们买的房子，若被开发商相中，那是好事，人们称这是物业的最好用途，叫“BEST USE”，这种情况，开发商往往补偿给被拆迁的业主的拆迁费要高于该物业的市场价格。否者，开发商是没有权利拆业主房子的。所以，人们在选择物业投资时，不要只看投资回报率，还要有回避风险意识。在多伦多买个房子，一旦有变，给家人留条安全的后路，和受法律保障的永久财产。

综上所述，全球一体化的今天。借助于现代工具，人们的视野非常开阔，可以自由地比较，选择自己理想城市去发展家庭事业。当人们选择城市时，城市所在的自然环境，社会环境和可持续发展是非常重要的。过去人们常吟“旧时王谢堂前燕 飞入寻常百姓家”，其意思是在不稳定的社会环境中，不论人们现在地位多高，财产有多雄厚。一旦时过境迁，都可能成为过去，化为乌有。这是因为那里没有可靠法律保障体系。今天，世界已成为地球村，人们不论在哪里，一旦披荆斩棘创业成功，理应为家人选择一个理想的城市，选择一个自然资源丰富的国家，让自己的家人衣食无忧；选择一个社会秩序良好的城市，让自己的家人能享有可靠的社会保障体系；选择可支持一个家庭事业可持续发展的城市，让自己家庭事业能够世代传承。环顾当今世界，毫无疑问，多伦多就是这样的城市，就是人们想找的城市，就是人们可以相信的城市。选择在多伦多投资物业要比它的机会成本，即在北京投资物业优得多。因为在多伦多投资物业比在北京投资物业手续更简化，而且多伦多的社会资源更丰富，多伦多的物业增值潜力更大，投资多伦多物业能使家人安全和事业发展得到法律保障!（本文纯属学术探讨，不作为投资者投资依据。本文作者李军 TEL： 647-824-6916 微信 junli64）

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在多伦多买房，实现家庭资产多元化配置

在多伦多买房，实现家庭资产多元化配置

全职，专业经纪 李军

目前，随着全球一体化的步伐加快，越来越多的中国家庭开始进行海外投资。据有关资料显示，最近一年来，中国家庭海外投资已成倍增长，2015年，中国居民的海外投资总额已达几百亿美元。当前，中国经济前景不明，股票市场跌宕起伏，和国内房地产黄金时代已经结束的情况下，很多视野开阔的有识之士意识到海外投资的意义，意识到家庭资产多元化配置的迫切性，意识到在多伦多这一世界最适合人类生存和发展的移民城市投资房产的重要性。改革开放三十年来，国人的生活质量，生活方式，和家庭财富已经发生巨大变化。过去，几代人生活在一个边远村庄里，或者几代人生活一个传统小镇里；而现今，很多中国家庭成员已经国际化，儿子在澳洲，女儿在美洲，自己在中国，借助互联网家庭成员之间相互传递着彼此关爱。当前，中国政府出台很多很好的政策，鼓励国人走出去，鼓励个人进行海外投资业务。人民币国际化，更是为国人进行海外投资创造便利条件。“走出去，世界就在你眼前；走不出去，眼前就是你的世界”。当国人移民海外，移民到多伦多时，发现外面的世界真精彩！尤其是多伦多的房屋，对于中国家庭非常有投资价值。其理由是，投资多伦多房屋非常有助于家庭财产保值增值；投资多伦多物业有助于家庭回避投资风险；投资多伦多物业有助于实现家庭财产国际化配置。

首先，在投资多伦多房屋非常有助于家庭财产保值增值。自从2008年美国金融危机以来，这几个新名词“量化货币”，“宽松货币”等等新鲜词频繁出现在各种媒体。大家虽然不能准确的明白这些名词的准确含义，但都知道就是多各国都在不断或明或暗地多印钞票。经济危机时，需要印钞票；政府财政大规模赤字，也需要印钞票。一句话，经济一困难时，就得多印钞票。致使市场上流通的货币越来越多。二十年前，在中国，听说谁是百万富翁，觉得这个人非常了不起。而现在，由于货币的超量发行，某些城市，整个社区的物业主人都是百万富翁。如没有全球性的宽松货币政策，如果货币发行总量还保持在二，三十多年前的水准。这些多百万富翁是不可能的。这些富翁挣钱的方法各自不同，但与房地产有关的一定占大多数，因为房地产会使物业业主“被富贵”。有些新移民，十几年前，在多伦多市中心买个二十几万的旧房子，十几年来，随着货币发行量的增大，二十几万的旧房子到现在变成一百二十几万，整整增值一百万加币。物业业主不知不觉地成为百万富翁。人们称这种现象为“被富贵”。这些年，像北京，上海，广州等国内一线城市。这种“被富贵”的百万富翁太多了。多伦多也一样。货币永远随着时间而贬值，物业和土地永远随着时间增值。远的不说，30年前的30万加币和现在的30万加币是完全不同的两回事；这是不争的事实。所以，在全球宽松货币政策下, 在多伦多这样一线城市，投资独立房, 如果不出极其不正常的事件, 家庭财产增值是很自然的事情.

投资多伦多物业有助于家庭回避投资风险。投资风险是每个投资人必须考虑的事情。国内一些企业家，在家庭事业取得阶段性投资成功后，有分散投资风险意识的人，和没有分散风险意识的人，这两种投资人的命运会是天壤之别。那些没有分散投资风险的国内企业家，由于投资领域单一，一旦社会出现产业调整性经济问题，比如去产能，去库存等问题时，自己的企业会短时间内，促不及防地从波峰跌入深渊，直至企业破产倒闭。前些年，国内很多煤矿老板，风光一时。在能源产业景气时，这些煤矿老板压根就没有想到今天的局面，一味单一地扩大投资煤矿产业，从来没有想到适时进行海外投资，没有想到到多伦多投资一些房产。不料，世界政治经济风云变幻莫测。此一时，彼一时，当年机声隆隆的洗煤工地，如今一片蒿草；昔日的无限风光的煤老板，变成到处躲债的流浪汉。与此类投资人不同，另一类视野开阔的有识之士，在国内事业取得一些成绩之后，及时分散投资风险。在世界最适合人类生存和发展的城市，在朝气蓬勃的移民城市，在全球一线城市多伦多投资一些房产。无论世界政治经济风云如何变化，永远置自己于不败之地。“失之東隅 收之桑榆”，自己的煤矿随着大经济大环境败落了，但多伦多的房屋增值却更多。那些没有分散投资风险的煤老板，矿石老板，股市投资者破产倒闭变成流浪汉；而有分散投资风险意识的人，在多伦多投资房屋的人，却能在经济不好的时候华丽转身。国内企业破产了，正好可以换一种活法。买一张机票到多伦多，在多伦多，一家人开始更美好，更全新的的生活！所以，懂得分散投资风险的人，懂得在多伦多投资物业的人，才是置身于不败之地的投资人！

投资多伦多物业有助于实现家庭财产国际化配置。近几年来，由于世界政治经济的很多不确定因素，不同国家的货币汇率变化非常大。时而这个国家货币升值，时而那个国家货币又大幅度贬值。在这种情况下，用单一货币形式来储备家庭财产是相当不利的。实现家庭财产货币多元化配置是非常明知的举措。当前乃至相当长一段历史时期，中国经济虽然面临产能过剩，库存过高的问题。但中国经济必须保持一定的增长速度。这是中国政治稳定的前提。没有一定的经济增长速度，中国无法满足每年两千万新增的社会就业问题，吃饭问题，和解决现有的各式各类社会矛盾。这些棘手社会问题只能在经济发展过程中解决，一旦社会经济停滞或下滑，各种矛盾都会集中爆发。而目前，中国各个生产领域的企业产能已严重过剩，而且投资收益很低，各行各业的股票和债券收益极低。这种情况下，要想经济发展，只能是继续加大投资力度，靠长期更加宽松的货币政策拉动投资，拉动GDP.可以想像，在这样长期的低效率投资发展模式，在这样一轮又一轮的量化货币政策，在这样人民币流通量越来越大情况下，人民币贬值只是早晚的事。因为只有人民币贬值，出口企业产品才会有国际市场竞争力；而出口的产品越多，才能有利于解决更多人的就业问题。所以，人民币贬值是中国政治稳定和经济发展的客观需要。洞悉货币的长远走势，实现家庭财产的货币多元化是非常必要的。在多伦多买房，就是将家庭财产实现货币多元化配置的一个非常好的办法。非常容易地将家庭单一的人民币资产转化为在稳定，成熟市场经济货币-加元，从而实现家庭财产国际化配置。

总之，2015年以来，很多国内国外经济学家都对中国经济做过研判，认为中国经济长期走势的前景是非常好。但当前，乃至相当一段时间内，中国经济要经历一段调整期。作为个人投资者，要准确把握国家宏观经济政策走向，顺应时代潮流调整家庭投资方向，合理配置家庭财产。目前，中国政府正在实施走出去战略，鼓励民间资本走出国门。这是民间资本走向国际市场的最好时机，当然，也是家庭财产多元化配置的最好时机。国际投资领域很广阔，如；有股票市场，债卷市场，货币市场，和房屋市场等等。相比之下，近年来统计数据表明，多伦多的房屋是最有投资价值的。据有关行业统计数据，大多伦多地区的近十年来的物业成交价格一直以较高的比率上涨。在多伦多，投资房屋的回报率要远远领先于其它投资领域的回报率。这些年来，凡是投资多伦多物业的人，绝大多数家庭的资产都得多大幅度增值。而且，投资多伦多物业有助于家庭回避投资风险。前些年，国内的一些经济领域发展很快，挣钱也很容易。但风险也很大，投资者如果能居安思维，适时分散投资风险，在多伦多投资物业的，就能在经济不好的时候华丽转身，永远置自己于不败之地；反之，没有分散投资风险意思，一旦经济大环境发生变化，其结局不堪设想。最后，投资人在多伦多投资物业同时，也实现家庭财产多元化配置。极大回避了由于家庭财产货币形式单一，随着这一货币大幅度贬值，家庭财产也大幅度缩水的可能性。因此，在多伦多买房，人们可以实现家庭资产多元化配置，非常有利于家庭财产保值增值。（本文纯属学术探讨，不作为投资者投资依据。本文作者李军 TEL： 647-824-6916 微信 junli64）

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